El presidente Javier Milei anunció mediante un mensaje televisado que revocará la actual ley de alquileres a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU). Este cambio permitirá que los contratos de alquiler se realicen en moneda extranjera.

El decreto firmado por Milei busca liberalizar sectores clave de la economía, incluyendo el mercado inmobiliario. En su debut en cadena nacional, explicó que la eliminación de la Ley de Alquileres busca revitalizar el mercado inmobiliario, haciendo el proceso de alquiler más sencillo y eficiente.

La nueva normativa establece que los contratos de alquiler se regirán según el Código Civil y Comercial de la Nación, con ciertas modificaciones.

Este decreto permanecerá en vigor hasta que el Congreso lo revise y decida si lo aprueba o rechaza. Milei también anunció que convocará sesiones extraordinarias del Congreso para discutir un conjunto de leyes que acompañan este proceso de cambio.

El decreto describe la situación económica del país como una «emergencia», lo que justifica la emisión de esta medida.

Detalles sobre los contratos de alquiler bajo las nuevas reglas:

1. La duración de los contratos de alquiler dependerá de lo que acuerden las partes: Si no se especifica, la duración será de dos años para viviendas permanentes, de tres años para otros fines y según usos y costumbres locales para alquileres temporales.

2. Los inquilinos y propietarios podrán acordar cómo ajustar el valor de los alquileres: En lugar del Índice de Contratos de Locación (ICL) o el índice Casa Propia, podrán usar cualquier índice que elijan, ya sea público o privado. En caso de que el índice seleccionado deje de publicarse, se usará un índice oficial del Instituto Nacional de Estadística y Censos o uno equivalente del país de la moneda acordada.

3. Los contratos de alquiler se podrán realizar en pesos argentinos, dólares estadounidenses u otra moneda extranjera elegida por las partes: Se establece que los alquileres se podrán fijar en moneda nacional o extranjera, según lo acuerden las partes involucradas. El inquilino no tendrá derecho a exigir el pago en una moneda diferente a la pactada en el contrato.

El decreto subraya la importancia de respetar la elección de las partes en cuanto a las modalidades de pago de sus obligaciones monetarias, sean estas en moneda de curso legal o no. No se permitirá que el deudor o un juez interviniente obligue al acreedor a aceptar un pago en una moneda distinta a la acordada, a menos que exista un acuerdo que indique lo contrario.

Esto significa que los contratos de alquiler de viviendas pueden publicarse y firmarse en moneda extranjera, y los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el contrato especifique lo contrario.

4. Restricciones para los jueces: Los jueces no podrán alterar las condiciones de pago o la moneda establecida por las partes en el contrato.

Además, los jueces no tienen autoridad para cambiar los términos del contrato, a menos que una de las partes lo solicite y la ley lo permita. «Las leyes son supletorias a la voluntad de las partes en el contrato, a menos que la ley sea explícitamente imperativa y siempre con una interpretación restrictiva», explica el decreto.

Respecto al control judicial de cláusulas abusivas, la aprobación administrativa de las cláusulas generales no impide su revisión judicial.

5. Fianza, garantía y periodicidad del pago: La nueva normativa da libertad a las partes para determinar las cantidades y la moneda de la fianza o depósito en garantía, así como su devolución al finalizar el contrato. Por ejemplo, antes de las leyes de alquiler de 2020, se acordaba un mes de alquiler por año en lugar de un mes por todo el contrato.

También se permite que las partes acuerden libremente la frecuencia de los pagos, que no podrá ser inferior a mensual.

6. Rescisión del contrato: El inquilino podrá rescindir el contrato en cualquier momento, pagando el 10% del monto restante del alquiler, calculado desde la fecha de notificación de la rescisión hasta el final del contrato.

El inquilino también puede terminar el contrato si el propietario no mantiene la propiedad en condiciones adecuadas para el uso acordado, a menos que el daño haya sido causado por el inquilino.

Otro motivo para la rescisión por parte del inquilino es el incumplimiento del propietario en la garantía de evicción o en la de vicios ocultos.

7. Registro de contratos en AFIP: Con la derogación de la ley de alquileres de 2020, ya no será obligatorio registrar los contratos de alquiler en la AFIP.

8. Definición de condiciones contractuales: Con la anulación de la ley anterior, ciertas circunstancias ahora requieren ser especificadas en el contrato de alquiler.

«Por ejemplo, bajo la ley anterior, el inquilino tenía la opción de terminar el contrato a partir del séptimo mes. Ahora, al no existir un período específico, los nuevos contratos deben detallar la cantidad de meses durante los cuales el inquilino no puede rescindir el acuerdo», explica Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Abatti también recomienda que se especifique por escrito el tiempo de preaviso para rescindir el contrato, que la ley anterior establecía en un mes.

9. El inquilino no puede compensar gastos a cargo del propietario con el alquiler: Con la ley ahora derogada, si ocurría un daño urgente en la propiedad, como la ruptura de un caño de agua, el inquilino informaba al propietario y, si no se solucionaba en 24 horas, podía contratar un profesional y descontar ese costo del alquiler. «Esa posibilidad ya no existe y debe ser considerada en el contrato según el acuerdo de las partes», indica el abogado.

Por ejemplo, sugiere incluir en el contrato que, si el propietario no realiza la reparación necesaria en un plazo breve (por ejemplo, cinco días) tras ser notificado fehacientemente por el inquilino, este último puede contratar un servicio (como plomería o electricidad), pagar el arreglo y luego pasar la factura al propietario.

El contrato debería especificar cómo se gestionará el reembolso: mediante un descuento en el alquiler o un pago directo del propietario al inquilino.

10. No se requiere mediación prejudicial para iniciar procesos de desalojo: La ley anterior requería una mediación previa a la acción judicial para los desalojos, lo cual podía demorar al menos dos meses, según Abatti. La eliminación de este requisito podría agilizar los procesos de desalojo.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *